【川崎区】不動産売却における耐用年数とは？減価償却の関係についても解説！｜株式会社アイナハウジング | 川崎区の不動産売却をサポートし実績と信頼を積み重ねてまいりました

不動産売却における建物の耐用年数とは？

耐用年数とは不動産を売却する際、築年数が経過したことによる建物の資産価値の減少を不動産の価格に反映する際に使用する基準を言います。
一口に耐用年数と言っても、3つの方向から建物の寿命とも言える耐用年数を決めています。
まず建物が使用できなくなるまでの年数を示す、まさに寿命と言える「物理的耐用年数」です。
次に国が定めている税法上の価値を決めている「法定耐用年数」です。
最後にその建物があとどのくらいの期間使えるのか、そのために今後必要になるメンテナンス費用などを合わせて算出される「経済的耐用年数」があります。

不動産売却における建物構造別の耐用年数は？

耐用年数は木造建築や鉄筋コンクリート造など、建物の種類によって異なります。
木造一戸建ての場合、耐用年数は22年に設定されています。
つまり、新築の一戸建て住宅を例にとると、2,200万円の家は年間100万円ずつ資産価値が下がり、22年後には価値がゼロになるということです。
木造の一戸建てよりも強度が高い鉄筋コンクリート造のマンションは耐用年数が長く47年です。
木造モルタル造の木造アパートは耐用年数が短く設定されていて20年になっています。

不動産売却における耐用年数と減価償却の関係は？

減価償却とは、不動産の取得費用を一定年数に分けて毎年の必要経費として計上できるもので、基準となっているのは法定耐用年数です。
不動産の売却時の譲渡所得を算出する際、減価償却費を取得費として計上できます。
取得費とは「不動産を購入したときの金額」と「購入したときにかかった費用」の合計です。
ただし土地は減価償却の対象とならないので、建物を取得するのにかかった費用と物件の耐用年数から「建物取得費」を導き出します。
売買契約書に購入時の土地と建物の金額配分が記載されていない場合は、固定資産税評価額から建物取得費の算出が可能です。
減価償却費の計算方法は「建物の取得費×償却率」です。
償却率は耐用年数をもとに国税庁のホームページ内の「減価償却資産の償却率表」で調べられます。
最終的に「収入金額−減価償却費を引いた取得費−譲渡費用」の計算式で譲渡所得が算出できます。
このように減価償却費は資産価値を計算するうえでも利用できるのです。

まとめ

建物は建物構造により耐用年数が異なり、建築からどのくらいの時間が経ったかによって価値が変わってきます。
耐用年数を理解することで売却時の「この家が売れるかどうか？」という不安の解消に役立つのではないでしょうか。