不動産の任意売却の後、物件の第三取得者となった買主から抵当権者へ「抵当権消滅請求」をするケースがあります。
抵当権消滅請求は、抵当権者に任意売却に応じてもらえないときの裏技とも言えるものです。
今回は、抵当権消滅請求とは何か、混同しやすい「代価弁済」との違い・請求時のポイントとともに解説します。

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任意売却時の「抵当権消滅請求」とは

「抵当権消滅請求」とは、抵当権がついている不動産を取得した方（第三取得者）から、抵当権の消滅を請求することです。
抵当権者に書面を送り、相手との金額交渉をしたうえで抵当権の消滅に応じてもらいます。
売買や贈与、財産分与によって抵当権つき不動産の所有権を取得した方は、抵当権消滅請求をする権利を持ちます。
しかし相続のケースでは、財産とともに抵当権設定者の地位もそのまま引き継ぐため、抵当権消滅請求はできません。

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抵当権消滅請求と代価弁済の違い

「代価弁済」とは、抵当権つき不動産の所有権または地上権を得た第三取得者が、抵当権者からの申し出を受け、対価を支払って抵当権を消滅させてもらうことです。
抵当権消滅請求との違いは以下の3つです。

●対価の支払いによる権利消滅を抵当権者から持ちかけている
●不動産の取得原因は売買のみ
●不動産の地上権を買い受けた者も対象である

抵当権消滅請求は、抵当権つき不動産の所有権を得た方でなければできませんが、代価弁済は不動産の地上権を得た方も要求に応じることができます。

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抵当権消滅請求をするときのポイント

不動産の任意売却にともなって、抵当権消滅請求をするときのポイントは「債務者は抵当権消滅請求ができない」「承諾の期限は2か月」「差し押さえ前に請求手続きが必要」の3つです。
前提として、第三者が所有している抵当権つきの建物を債務者が買取り、抵当権者に抵当権消滅請求をすることはできません。
抵当権消滅請求の承諾期限は2か月と決められており、期限内に返答をしなければ承諾をしたもの（みなし承諾）となります。
なお、不動産が差し押さえられると自由に処分できなくなるため、抵当権消滅請求ができるのは、抵当権者が競売に踏み切る前だけです。

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まとめ

不動産の任意売却時におこなうことがある「抵当権消滅請求」とは、抵当権つき不動産の所有権を得た第三取得者が、抵当権者に権利の消滅を請求することです。

「代価弁済」と似ていますが「対価の支払いによる権利消滅を抵当権者から持ちかけている」「不動産の取得原因は売買のみ」「不動産の地上権を買い受けた者も対象である」などの点で違いがあります。
債務者が抵当権消滅請求をすることはできないことや、承諾期限の存在、差し押さえ前に請求をする必要があることにも注意しましょう。

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