【川崎区】事故物件の告知義務とは？違反するリスクと売却方法について解説｜株式会社アイナハウジング

2025/07/26

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住人が自殺した物件や殺人事件が発生した物件などは、実用的に問題がない場合でも居住することに心理的抵抗を感じる心理的瑕疵物件として扱われます。
心理的瑕疵物件は事故物件と呼ばれる場合もあり、売却する際には通常の物件とは異なるノウハウが必要です。
今回は事故物件を売却する際の告知義務と告知義務違反のリスク、事故物件を売却する方法について解説します。

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不動産売却における事故物件の告知義務とは？

不動産売却では、物理的な問題や心理的な問題を抱えている物件を売却する場合、売主から買主に対する告知義務が定められています。
事故物件は基本的に心理的瑕疵物件に含まれるため、売却する際には心理的瑕疵の内容について詳細に知らせる告知義務を果たさなければいけません。
告知義務の詳細に関しては国交省によるガイドラインが定められており、告知が必要な期間については賃貸借契約であるか売買契約であるかで違いがあります。
原則として賃貸借契約では3年、売買契約では無期限と定められていますので、売却の際は告知をする必要があるか不動産会社とよく相談したほうが良いでしょう。

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事故物件の売却で告知義務違反をするリスク

事故物件を売却する際に告知義務違反をするリスクとしてまず挙げられるのは、契約不適合責任を問われることです。
契約時に知らされていた内容と異なる物件を買わされたことになるので、瑕疵の補修請求や減額請求を受ける場合があります。
しかし事故物件の精神的瑕疵は物理的な補修や対策が困難なので、契約解除と損害賠償を求められるケースも少なくありません。
引き渡し後に告知義務違反によって契約を解除することになった場合、買主は新たな家への転居が必要になります。
転居にかかる引っ越し費用や仲介手数料、慰謝料などもあわせて請求された結果、金銭的に大きな負担を背負うことになる可能性もあるでしょう。

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事故物件を売却する際に押さえておきたいポイント

事故物件を売却する際は、まず原状回復をしっかりおこないましょう。
精神的瑕疵にに関する受け取り方は人によって異なりますが、明確に痕跡が残っている場合はさすがに抵抗を感じる方も多くなります。
特殊清掃やリフォームをきちんと済ませ、物理的には問題のない住宅として売り出すことが最低限の条件です。
次に重要なポイントは、買主に事故物件としての問題点を明確に伝えることです。
事故物件に該当するかどうかの判断は線引が難しいので、独断で決めずに不動産会社と相談して告知内容を決めることをおすすめします。
購入希望者が現れた場合は積極的に値引きを持ちかけ、問題はあるけれどもお得な物件と思ってもらう方法も有効です。

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まとめ

告知義務とは不動産の抱える問題点を買主に対して告知する義務であり、物理的瑕疵物件や、精神的瑕疵を持つ事故物件を売却する際に重要です。
告知義務違反をした場合、契約不適合責任を問われ、契約解除や損害賠償、転居に関わる費用などを請求される可能性があります。
事故物件を売却する際は原状回復をしっかりおこない、不動産会社と相談したうえで告知義務違反をしないように売り出しましょう。

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